ファッションとお金

投資はクラファン・日本株について、ファッションはワーク・ミリタリー・トラッドをごちゃ混ぜな感じを書き記します。

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不動産型クラファンの先着案件参戦を検討 part2(COZUCHI/代々木)

本日はCOZUCHIの代々木案件の投資額等を再考のお話です。
過去に例のない規模のため、wktkしながらも迷いまくりです。

【ファンド情報】

募集方式  :先着
案件名   :代々木公園事業用地
想定利回り :(年利)10.0%
募集金額  :3,600,000,000円(36億円)
想定運用期間:12ヶ月
分配    :元利一括
配当原資  :キャピタルゲイン型(=対象物件の賃料収入)
優先劣後  :77.4:22.6(募集金額次第で変更される可能有)
募集期間  :2022年5月5日12:00〜2022年5月24日13:00

cozuchi.com

COZUCHI史上というか、不動産クラファン史上最大金額のファンドです。

【考察】

当方の以下前回記事時点よりも、色々な情報がTRIAD(運営会社)・LAETOLI(販売会社)から発表されました。

・当方前回記事
・TRIAD (トライアド)発表
LAETOLI発表①
・LAETOLI発表②

最新BS

注目度は相当高いようで、投資家達から質問攻めがあったもようです。

■自己信託

その中で自己信託に関しての当方理解は合ってましたし、事業者から信託口座へ劣後出資最低額の10.5億円は入金済みとのことで、安心感は高まりました。
最悪の自体でも毀損率は高くなさそうです。

■劣後出資

気になったのは、事業者はCOZUCHIの案件に関して金融機関からの借り入れは無いという部分。
「じゃあどうやって調達した?」と思ったら社債とのことで、今回案件の利回り以上の利率で社債を発行しているのは間違いなさそうなので、「マジ大丈夫?」というのと事業者が本件にある種賭けている感じを受けました。事業者の自信への表れかもですが。

投資家としては自己資本だろうがどこから調達したお金だろうが、劣後出資の務めを果たしていれば問題ないですが、案件の失敗確率(≒リターン率)にも関わるため、少しネガティブに受け止めています。

■物件の評価額

それと、評価額の妥当性も気になりすます。

COZUCHI 抜粋

上記からすると評価額1,680は万円/坪(所有部分は50.31億円÷約302坪≒1,665万円/坪?)とのことですが、以下のネット情報からすると東京都で一番高い土地の”公示”単価を抜いとるがな。。

ネット情報

運営の今までの評価実績が信用できるため、この辺は実勢価格と比較しても仕方がない、と捉えることにします。
とは言っても、本件が確実に正しいとはならんのですが。

■投資額

後は成功すると仮定した場合の投資額ですね。

キャンペーン

キャンペーンは魅力的ですが、抽選というブラックボックスはかなりネガです。
当方ねじ曲がっており、性善説で生きていないため・・。
額を減らしてでも全プレにしないと、不公平感が半端ないかなと思います。
(A賞なぞ当落で5%も利回りが変わるとか・・)

ただ、これが販社が決めた戦略なので仕方がないですね。

【まとめ】

おもしろ案件のため参加は確実ですが、投資額は「10万、50万、100万、200万」の4パターンで思案中です。
当日の応募率の進捗を見ながらとなり、現時点では上記両端いずれかの金額となる可能性が高いです。

ただ、開始時間の時点は出かけているため、スマホでポチポチとなってしまいます。。

36億円のため満額にはならない(なっても結構時間が経ってからかと)と踏んでおり、「開始定時・PC・ネット有線」の本気参加モードは不要と思っていますが、どうなることやら。

「代々木公園 事業用地ファンド」投資家向けオンラインセミナー開催のお知らせ - Cozuchi Website

なお、GW明けの5/10(火)にはオンラインで説明会があるようです。
この内容によっては「応募したけどキャンセルやな」という方々がいらっしゃるかもです。

ダラダラと中身のない話にお付き合いいただき恐縮です。

皆様も元気玉(36億円)の一部になりませんか?